【武汉】红桥村补偿升至53亿 福星武汉旧改机遇

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    红桥村补偿升至53亿 福星武汉旧改机遇

福星股份位于武汉的城中村旧改重头戏红桥村项目，日前因规划调整而面积大增。

据其日前公告披露，为促进红桥村综合改造项目的顺利推进，根据项目的发展情况，相关部门对该项目所涉规划方案进行了调整。

根据新方案，红桥村项目建设总规模由110.6万平方米调整为171万平方米，项目所涉土地拆迁安置补偿总价款相应调整为53.12亿元，而最初规划项目投资金额为35.4亿元。

红桥村旧改

早在2009年12月，福星股份旗下子公司福星惠誉与武汉市江岸区后湖乡红桥村村民委员会，以及武汉泓博投资三方就签订了旧改合作协议。福星股份也就此在红桥村综合改造项目的竞争中占得先机。

其实，通过协议参与城中村改造项目前期工作，确保项目开发用地挂牌时能顺利夺标的做法，福星股份早有先例。

2009年11月26日、11月27日，福星股份就以同种方式参与到贺家墩及和平村的综合改造项目中。在此之后，福星股份也顺利得到了项目的最终开发权。

福星股份董秘冯东兴向观点地产新媒体介绍，贺家墩项目日前已经通过正式挂牌程序取得，而红桥村项目将在2013年1月5日下午正式挂牌，公司顺利摘牌没有问题，目前公司已经正式摘牌的项目大约有5个。

冯东兴还表示，此次红桥村项目主要是因为规划的调整，所以标的都重新发生了变化。但拆迁的成本其实并不算高，总体可以控制在3200元/平米以内。公司会委托专业的拆迁公司去做具体的拆迁工作，最后拿到的都是可供直接开发的净地。

以红桥村项目调整规划后的体量粗略计算，项目楼面地价约3106元/平方米，这个价格还是在福星股份的可控范围内。

另外，对于项目的具体开发方式，冯东兴表示，项目将采取分期拆迁、分期开发的模式，同时公司还将按照自己的资金安排去推进拆迁以及项目建设，但好在红桥村项目还会有几块净地可以进行先期开发。

机遇与挑战

对于武汉本地房企福星股份来说，通过参与武汉城中村改造以获取土地储备，是其一直以来的发展模式。

而从2009年开始，武汉开始全面启动城中村的改造建设，当时还曾提出要在近几年内，完成二环线内56个城中村的综合改造任务。

如此大体量的城中村改造项目为福星的成长奠定了条件。而翻看福星的开发史，其大多数项目均为城中村改造项目。

相关统计显示，福星旗下目前开发的项目约有20个，其中涉及城中村改造的项目多达15个。通过这些旧改项目实现高利润，其意义对于福星来说不言而喻。

冯东兴也认为，城中村改造项目的最大好处就是相对成本可控，可以按照自己的资金安排和开发节奏去推进项目进展，不需要一次性投入大笔资金，公司以此能实现更高的利润。

不过，随着武汉城中村模式拆迁难度的上升，以及外部拿地进度缓慢，在加上像万科、保利、金地等一线房企进入武汉旧改市场，使楼市整体供应充足、竞争加剧，未来武汉城中村改造的路也不太好走。

这对福星股份来说，当然也是一种挑战。市场分析人士就认为，早期武汉的城中村旧改有前期成本低、地块面积大而完整，而且易于规划等优点，所以福星早期在城中村旧改领域可以获得较为客观的收益，但目前情况已发生变化。

今年8月，福星就曾在城中村旧改项目上碰壁。当时，福星方面解除了武汉柴林头村项目合作协议。福星方面当时表示，主要是由于村集体方面的要求增加而致使拆迁成本上升。

　　因此，相关研究机构也认为，城中村改造在带给福星股份无限机遇的同时，也具有相当的挑战。

(审校：劳蓉蓉)(观点地产网)

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